「熱血オーナーと地域工務店が切り拓く「高性能賃貸」の新潮流」
工務店向け業界紙で一番のシェアを持つ新建ハウジングと言う新聞があります。
私はその新聞の読者の一人であり、木造建築業界の最新情報を提供している新聞として10日おきに届く新聞を必ず前頁チェックしております。
その新聞記事から弊社と関係する部分をお知らせします。
タイトルは「熱血オーナーと地域工務店が切り拓く「高性能賃貸」の新潮流」
賃貸住宅における「高性能」は、もはやスペック（数値）だけで勝負する時代ではありません。入居前から人を惹きつける外観や植栽、そして住んで初めて実感する断熱・遮音といった性能。
これらを一体で実現できるのは、オーナーのこだわりを受け止め、技術力と機動力で形にする「地域工務店」です。
今回は、不動産投資に精通する「地主系オーナー」のZさんが、東京大学の前先生による対談から、高性能賃貸の新しい可能性を探ります。
尚、東京大学の前先生は東京大学大学院工学系研究科建築学専攻科准教授で、住宅のエネルギー全般を研究テーマとして著書も多く書かれていて、現在「高性能賃貸研究会」を立ち上げて、快適な居住環境と住む人の健康と共にエネルギー費用が少なくて済むような建物づくりで活動されている建築業界で著名な知識人です。
- 「第一印象」から逆算する賃貸経営
高性能賃貸を所有するZさんが賃貸事業に取り組まれた経緯は相続財産の運用始めたからで現在6棟を運営しています。
Zさんは「私は、自主管理で入居者の声を直接聞き、その都度改善につなげております。
経営を続けて感じているのは、入居者が部屋を選ぶ時、性能だけでは決め手にならないということです。まずは外観、アプローチ、部屋に入った瞬間の雰囲気といった第一印象で判断される。だからこそ、私は性能をあえて前面には出しません。性能はあくまで全体を支える要素の一つととらえています。」と話されています。
ただし、「軽視しているわけではなく、30年、40年と使うものであり、将来の入居者が当たり前に求める性能を今から備えておくことが、資産価値を守る基礎になる」と言われています。
確かに帯広においても相続されたくない負の賃貸住宅が多く存在していますから、長期間にわたり入居者が住んでくれる住宅が望まれます。 - なぜ大手メーカーではなく「地域工務店」なのか
――大手ハウスメーカーではなく、地域工務店を選ぶ理由はについてZさんは、「仕事柄、業界構造を理解している。大手メーカーのパッケージは、オーナーにとって面倒がない反面、20年・30年先を見据えた提案とは限らない。特にサブリースなどは、10年程度で賃料が下がるパターンがほとんど。私のような地主系オーナーにとって大事なのは、今ではなく将来。だからこそ、対等に対話しながら建てられる工務店の方が信頼できる」と言われています。
また、「大手はグループ内で中間マージンが発生するが、地域工務店ならそこを抑えつつ、密な打ち合わせが可能で、大手以下のコストで、はるかに高い性能を実現できるため、勝ち筋は地域工務店との協業にある」と記事には出ていました。 - 「当たり前」を突破するこだわり
――実際の建物づくりで大切にしていることは？
Zさんは、「賃貸では簡素化されがちな部分にこそ、手を抜かずにプランを考えていて、間接照明やペンダントライトを積極的に使い、空間の印象を変えています。また、植栽やアプローチは毎日通る場所なので、樹木の種類や配置まで細かく相談する。素材もタイルや建具など、質感を左右する要素をしっかり作り込むようにしている。」ということです。
これらを形にするには、工務店側の「調整力」が必要です。Zさんにはパートナーとして絶大な信頼を寄せている地域工務店の夢建築工房さんがありそこで建てられているということです。
「夢建築工房さんは、要望を受け止めた上で、コスト・品質・希望のバランスが取れた折衷案を示してくれます。この柔軟性は、仕様が決まりきっている大手メーカーでは不可能です。」と記事には出ていました。
実は、私も夢建築工房の岸野社長とは、一般社団法人新住協の理事として一緒に活動してきた仲間でもあります。
４. 「2割高い家賃」でも選ばれる理由
Zさんは、「所有物件は、周囲の相場より1万〜1万5,000円（約2割）ほど高く設定している。それでも問い合わせは多く、すぐに成約している。募集段階では高性能は呼び水になりにくいので、まずは見た目と使い勝手を徹底的にアピールする。そして住み始めてから『夏涼しく、冬暖かい』『静かで快適だ』という性能を実感してもらう。長く住んでいただきたいので、更新料は取っていないが、圧倒的な満足感を提供することで、長期的な資産価値を守り抜く。それが私の考える高性能賃貸経営です。」と話されています。
【まとめ】
性能という「土台」の上に、デザインや心地よさという「感性」を載せる。それを高い次元で両立させるには、オーナーの想いに伴走してくれる地域工務店の存在が不可欠です。「高性能賃貸×地域工務店」の組み合わせは、これからの不動産投資のスタンダードになっていくでしょう。という内容の新聞記事でした。
【匠創建としての考え】
2025年度から建物に省エネルギー性能が義務化されました。
つまり2025年の４月を境にして、それまでの建物は品質面で性能の劣る建物、今年度から性能の優れた建物と色分けされることになります。
そういう現状を考えたとき、賃貸住宅においても高性能な建物が求められることになります。
しかし一方で2020年のウッドショックと言う木材の価格が2倍以上に短期間で値上がりすることを発端として、建築資材が軒並み値上がりしていきました。そこに円安が加わり、輸入資材関係も軒並み上がり、エネルギー価格も上昇し、それにつれて労務費も上昇しています。
その結果住宅の建築価格は坪単価百万円をはるかに超えるような状況になりました。
賃貸住宅においても同じで、建築価格が大幅に上昇しています。
そのために、単純利回り１０年～１３年ぐらいで回収する計画で建築されてきた賃貸住宅も、今は１７年～２０年のリターンでも投資家が購入する時代になりました。
私たちとしては、賃貸住宅経営を今までの10年、15年の回収で考えるのではなく、２０年で回収し、なおかつ30年、40年、50年と住み続けられ、家賃収入を得られる建物を造り、さらには相続税対策もできる上に、相続された人においては家賃収入が減らない長期での安定収入を目指すべきだと思います。
わが社が今まで手がけてきた賃貸住宅は、一般住宅と同じような高性能な建物と機能を備えているため、一旦入居されると住み続けてくれている実績があります。
相場より家賃が高くても、光熱費等が安いために入居者満足が高く、また遮音性能にも優れているため、本人が転出されてもその知り合いの人たちが入居してくれる状況です。
特に、直近の賃貸住宅は、家賃が高額であることもあり、転勤で来られる方のために会社契約で入居される方が１００％です。
また、末永く安定して、又安心して賃貸住宅経営をされるためには、太陽光発電や蓄電池を搭載したゼロエネルギーの賃貸住宅を建築することが、大家さんにとっても、入居者にとっても、さらには地球環境にとっても良い「三方良し」の賃貸住宅経営となります。そのような考えのもと高性能賃貸住宅を作ることを大家さんにお伝えしています。
